Luật sư tranh chấp đất thừa kế có di chúc tại TPHCM là dịch vụ pháp lý cần thiết khi phát sinh mâu thuẫn giữa những người thừa kế liên quan đến quyền sử dụng đất được để lại theo di chúc. Trên thực tế, dù người để lại di sản đã lập di chúc nhưng quá trình thực hiện vẫn có thể phát sinh tranh chấp về nội dung di chúc, quyền hưởng di sản hoặc cách thức phân chia đất đai giữa các thành viên trong gia đình.
Tranh chấp đất thừa kế có di chúc tại TPHCM – có di chúc chưa chắc đã hết tranh chấp
Vì sao một bản di chúc rõ ràng vẫn có thể dẫn đến kiện tụng?
Một bản di chúc có thể ghi rõ người được hưởng, diện tích đất được để lại và tỷ lệ phân chia nhưng điều đó chưa đồng nghĩa việc thừa kế sẽ diễn ra thuận lợi. Tranh chấp có thể phát sinh từ việc một bên cho rằng người lập di chúc không có quyền định đoạt toàn bộ thửa đất, di chúc không phản ánh đúng ý chí cuối cùng hoặc tại thời điểm lập di chúc người để lại tài sản không còn đủ điều kiện để tự mình quyết định.
Ngoài ra, tranh chấp còn có thể xuất hiện khi hiện trạng nhà đất đã thay đổi so với thời điểm lập di chúc. Đất có thể đã tách thửa, chuyển nhượng một phần, xây thêm nhà, thay đổi ranh giới hoặc phát sinh quyền của người khác. Vì vậy, việc giải quyết không thể chỉ dừng ở đọc nội dung di chúc mà phải đối chiếu với toàn bộ quá trình hình thành và biến động của tài sản.
Tranh chấp thường nằm ở nội dung di chúc hay ở chính thửa đất được để lại?
Trong nhiều vụ việc, các bên không tranh luận việc người chết có để lại di chúc mà tranh luận về phạm vi tài sản thuộc quyền định đoạt của người đó. Giấy chứng nhận có thể đứng tên người lập di chúc nhưng quyền sử dụng đất thực tế lại liên quan đến vợ hoặc chồng, các thành viên trong gia đình hoặc người đã cùng góp tiền tạo lập tài sản.
Ở chiều ngược lại, cũng có trường hợp nguồn gốc đất tương đối rõ nhưng nội dung di chúc lại khó thực hiện. Chẳng hạn di chúc mô tả phần đất bằng những dấu mốc cũ đã biến mất, để lại diện tích không đủ điều kiện tách riêng hoặc ghi tên người thừa kế không thống nhất với giấy tờ nhân thân. Khi đó, tranh chấp nằm ở cách hiểu và cách thực hiện ý chí được ghi trong di chúc.
Khi nào người được chỉ định trong di chúc vẫn chưa thể nhận đất?
Người có tên trong di chúc thường phải trải qua bước xác định di chúc có hiệu lực, xác định chính xác di sản và hoàn thành thủ tục liên quan đến việc nhận thừa kế. Nếu giữa những người liên quan đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, nguồn gốc tài sản hoặc hiệu lực của di chúc thì việc đăng ký quyền đối với phần đất được hưởng có thể chưa thể tiến hành ngay.
Khó khăn cũng thường xuất hiện khi thửa đất chưa hoàn thiện giấy tờ, có biến động chưa đăng ký, đang thế chấp, có tài sản chung hoặc có người khác đang quản lý và sử dụng thực tế. Vì vậy, có tên trong di chúc tạo ra căn cứ để yêu cầu hưởng di sản nhưng không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với việc có thể ngay lập tức đứng tên trên giấy chứng nhận.
Những nhóm tranh chấp thừa kế có di chúc thường gặp tại TPHCM
Tranh chấp có thể xoay quanh hiệu lực của di chúc, chữ ký và chữ viết của người lập di chúc, quyền định đoạt tài sản, phạm vi diện tích được để lại hoặc việc xuất hiện nhiều bản di chúc khác nhau. Một nhóm khác phát sinh khi người đang quản lý nhà đất không đồng ý giao tài sản cho người được chỉ định hoặc cho rằng mình cũng có quyền đối với tài sản.
Tại khu vực đô thị như TPHCM, tranh chấp còn thường gắn với nhà ở xây dựng qua nhiều thời kỳ, đất đã tách thửa, hợp thửa, thay đổi số thửa hoặc địa chỉ hành chính. Giá trị nhà đất lớn cũng làm cho việc lựa chọn giữa chia hiện vật, thanh toán giá trị hay giao toàn bộ tài sản cho một người trở thành vấn đề dễ phát sinh bất đồng.
Trước khi đọc di chúc, phải xác định chính xác “khối đất” nào thực sự thuộc di sản
Thửa đất đứng tên người chết có phải toàn bộ đều là di sản hay không?
Việc giấy chứng nhận đứng tên người đã chết là dữ liệu quan trọng nhưng chưa phải lúc nào cũng đủ để kết luận toàn bộ thửa đất đều thuộc di sản. Cần xem xét nguồn tiền tạo lập, thời điểm nhận chuyển nhượng, tình trạng hôn nhân, các giao dịch trước đây và quyền của những người khác có liên quan đến thửa đất.
Nếu xác định người chết chỉ sở hữu một phần quyền sử dụng đất thì di chúc chỉ có thể được thực hiện trong giới hạn phần quyền đó. Việc lấy toàn bộ diện tích ghi trên giấy chứng nhận để chia ngay theo di chúc có thể làm ảnh hưởng đến quyền của đồng sở hữu hoặc người có quyền tài sản hợp pháp khác.
Phân biệt tài sản riêng với tài sản chung của vợ chồng trước khi chia thừa kế
Một trong những bước quan trọng là xác định quyền sử dụng đất được hình thành trước hay trong thời kỳ hôn nhân, có được tặng cho riêng, thừa kế riêng hay có thỏa thuận xác lập tài sản riêng hay không. Việc này quyết định phần nào thuộc quyền của người chết và phần nào vẫn thuộc quyền sở hữu của người còn sống.
Nếu nhà đất là tài sản chung thì thông thường phải xác định phần quyền của người còn sống trước, sau đó mới xem xét phần thuộc người chết để đưa vào khối di sản. Di chúc không thể tự động làm mất quyền hợp pháp của người đồng sở hữu chỉ vì giấy tờ hoặc nội dung di chúc mô tả toàn bộ căn nhà, thửa đất.
Đất của hộ gia đình để lại có thể liên quan đến quyền của những ai?
Đối với những thửa đất có nguồn gốc được cấp hoặc sử dụng theo hộ gia đình qua các giai đoạn trước đây, việc xác định chủ thể có quyền có thể phức tạp hơn trường hợp tài sản chỉ thuộc một cá nhân. Cần xem xét thời điểm phát sinh quyền, hồ sơ cấp giấy, quá trình quản lý sử dụng và những người có chung quyền tại thời điểm liên quan.
Nếu có nhiều người cùng có quyền đối với thửa đất thì người lập di chúc chỉ có thể định đoạt phần quyền thuộc mình. Đây là nguyên nhân khiến một bản di chúc ghi “để lại toàn bộ đất cho một người” vẫn có thể bị tranh luận khi những thành viên khác cho rằng quyền của họ đã tồn tại từ trước.
Nhà xây trên đất và quyền sử dụng đất có cần tách thành hai nhóm tài sản?
Trong một số vụ việc, quyền sử dụng đất và căn nhà trên đất không có cùng nguồn gốc. Đất có thể là tài sản riêng của một người nhưng nhà lại được xây bằng tiền chung của vợ chồng hoặc tiền đóng góp của nhiều thành viên. Nếu chỉ xác định quyền đối với đất mà bỏ qua nguồn tiền tạo lập căn nhà thì phạm vi di sản có thể bị xác định sai.
Do đó, cần dựng riêng quá trình hình thành quyền sử dụng đất và quá trình tạo lập công trình trên đất. Sau khi xác định chủ thể có quyền đối với từng nhóm tài sản mới có thể xác định chính xác phần tài sản người lập di chúc có quyền để lại.
Đất đã bán, tặng cho hoặc chuyển nhượng trước khi chết còn nằm trong di sản không?
Một tài sản đã được người lập di chúc định đoạt trong di chúc nhưng sau đó được chuyển nhượng, tặng cho hoặc xử lý bằng giao dịch hợp pháp có thể không còn thuộc khối tài sản để thực hiện di chúc tại thời điểm mở thừa kế. Vì vậy, cần kiểm tra lịch sử biến động của thửa đất từ thời điểm lập di chúc đến thời điểm người để lại tài sản qua đời.
Tranh chấp thường phát sinh nếu giao dịch trước khi chết chưa hoàn tất thủ tục, các bên không thống nhất giao dịch có thật hay không hoặc cho rằng hợp đồng được lập nhằm làm mất quyền hưởng thừa kế. Khi đó, việc xác định hiệu lực của giao dịch có thể phải được giải quyết trước hoặc đồng thời với tranh chấp thừa kế.
“Giải mã” bản di chúc theo từng lớp thay vì chỉ đọc tên người được hưởng đất
Ai là người lập di chúc và tại thời điểm lập di chúc họ có quyền định đoạt thửa đất hay không?
Bước đầu tiên là xác định chính xác người lập di chúc có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với tài sản được ghi trong di chúc ở mức độ nào. Một người không thể chỉ bằng nội dung di chúc để định đoạt phần tài sản thuộc quyền của người khác, kể cả khi họ đang đứng tên trên một số giấy tờ liên quan.
Cần đặt di chúc vào đúng thời điểm nó được lập để kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản lúc đó. Nếu quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng, đang là tài sản chung hoặc chỉ thuộc một phần quyền của người lập di chúc thì phạm vi có thể thực hiện di chúc phải được giới hạn tương ứng.
Di chúc định đoạt toàn bộ đất hay chỉ một phần quyền sử dụng đất?
Câu chữ trong di chúc cần được đọc chính xác để biết người lập di chúc muốn để lại toàn bộ thửa đất, một tỷ lệ quyền sử dụng hay một khu vực cụ thể. Các cách thể hiện này dẫn đến phương án phân chia rất khác nhau khi triển khai trên thực tế.
Nếu di chúc chỉ định một phần quyền theo tỷ lệ thì trước hết có thể hình thành quan hệ đồng quyền giữa những người thừa kế. Nếu chỉ định một vị trí cụ thể thì lại phải xác định vị trí đó trên hiện trạng, kích thước, ranh giới và khả năng tách riêng trước khi có thể hoàn tất việc phân chia.
Di chúc ghi theo diện tích, tỷ lệ hay theo vị trí cụ thể trên thửa đất?
Di chúc ghi “một nửa thửa đất” khác với di chúc ghi “100 m² phía sau nhà” hoặc “phần đất giáp đường”. Tỷ lệ thường dễ xác định về mặt giá trị quyền nhưng chưa chắc đã xác định được ngay vị trí vật lý, trong khi mô tả theo vị trí lại phụ thuộc nhiều vào hiện trạng và các mốc giới.
Nếu hình thể thửa đất đã thay đổi hoặc công trình đã được xây thêm sau thời điểm lập di chúc, việc xác định phần đất tương ứng càng phức tạp. Khi đó có thể cần đối chiếu giấy chứng nhận, bản đồ, hồ sơ kỹ thuật và hiện trạng để hiểu đúng phạm vi tài sản mà người lập di chúc muốn để lại.
Có tài sản nào được nhắc trong di chúc nhưng thực tế không còn tồn tại?
Khoảng thời gian từ khi lập di chúc đến khi mở thừa kế có thể kéo dài nhiều năm. Trong thời gian đó, nhà có thể bị tháo dỡ, đất có thể bị thu hồi một phần, tài sản được chuyển nhượng hoặc hiện trạng được thay đổi đáng kể.
Việc một tài sản không còn tồn tại hoặc chỉ còn lại một phần có thể ảnh hưởng trực tiếp đến phạm vi thực hiện di chúc. Vì vậy, cần lập danh mục tài sản thực tế tại thời điểm mở thừa kế thay vì chỉ sao chép nguyên trạng những gì được ghi trong bản di chúc cũ.
Những câu chữ mơ hồ nào dễ trở thành điểm khởi đầu của tranh chấp?
Những cách ghi như “cho con căn nhà đang ở”, “để lại phần đất phía sau”, “chia đều cho các con” hoặc “giao nhà cho người chăm sóc” có thể tưởng dễ hiểu nhưng lại phát sinh nhiều cách diễn giải. Vấn đề càng phức tạp nếu người lập di chúc có nhiều nhà, nhiều thửa đất hoặc khu đất đã thay đổi địa chỉ, số thửa.
Khi nội dung không đủ rõ, cần đặt câu chữ trong toàn bộ bối cảnh của di chúc và tình trạng tài sản tại thời điểm lập. Không nên tự ý tách một câu ra khỏi văn bản rồi diễn giải theo hướng có lợi cho một bên vì cách tiếp cận đó dễ làm tranh chấp trở nên sâu hơn.
Tìm hiểu thêm về luật sư tranh chấp dat do xây nhà lấn sang đất bên cạnh ➜tư vấn tranh chấp dat do người khác đứng tên: nội dung liên quan ➜
Một bản di chúc có thể tồn tại nhưng vẫn phải kiểm tra tính hợp pháp trước khi chia đất
Điều kiện về người lập di chúc cần được xem xét như thế nào?
Một trong những nội dung quan trọng là trạng thái nhận thức và sự tự nguyện của người lập di chúc tại thời điểm văn bản được lập. Tranh chấp thường phát sinh khi một bên cho rằng người để lại di sản đang bệnh nặng, không còn minh mẫn hoặc bị người khác tác động đến quyết định phân chia tài sản.
Việc đánh giá không nên dựa đơn thuần vào tuổi tác hoặc tình trạng bệnh nói chung. Cần xem xét tài liệu y tế, hoàn cảnh lập di chúc, lời khai của người chứng kiến, trình tự công chứng hoặc chứng thực nếu có và những chứng cứ khác phản ánh khả năng nhận thức đúng tại chính thời điểm lập di chúc.
Hình thức của di chúc có phù hợp với trường hợp lập di chúc hay không?
Di chúc có thể tồn tại dưới nhiều hình thức theo quy định pháp luật và mỗi hình thức có những điều kiện cần kiểm tra riêng. Vì vậy, việc một bản di chúc không được công chứng không tự động đồng nghĩa với vô hiệu, cũng như việc có công chứng không có nghĩa mọi tranh chấp đều được loại bỏ.
Khi phát sinh tranh chấp cần xác định di chúc được lập theo hình thức nào, hoàn cảnh lập ra sao và những yêu cầu pháp lý tương ứng đã được đáp ứng chưa. Việc kiểm tra đúng hình thức giúp tránh kết luận quá sớm chỉ dựa trên việc văn bản có hay không có dấu công chứng hoặc chứng thực.
Chữ ký, điểm chỉ và người làm chứng có thể trở thành điểm tranh luận ra sao?
Chữ ký hoặc điểm chỉ là một trong những dữ liệu thường được tập trung kiểm tra khi có người nghi ngờ di chúc không phải do người chết lập. Tranh chấp có thể dẫn đến yêu cầu đối chiếu chữ viết, chữ ký với các tài liệu được lập trong thời gian gần hoặc thực hiện giám định khi cần thiết.
Người làm chứng cũng có thể trở thành nguồn chứng cứ quan trọng để làm rõ quá trình lập di chúc. Tuy nhiên, không chỉ cần xem người đó nói gì mà còn cần kiểm tra họ có thuộc trường hợp được làm chứng hay không, có quan hệ lợi ích với di sản và lời khai có phù hợp với các tài liệu khác hay không.
Khi có nghi ngờ di chúc bị sửa chữa, thêm bớt hoặc lập dưới sự tác động của người khác
Những dấu hiệu như nét chữ khác nhau, phần nội dung bị gạch xóa, bổ sung, thay đổi số trang hoặc xuất hiện nhiều bản có nội dung khác nhau thường khiến tranh chấp trở nên phức tạp. Lúc này cần bảo quản bản gốc và hạn chế việc tiếp tục ghi chú hoặc tác động lên tài liệu.
Bên cạnh việc kiểm tra hình thức vật lý của di chúc, cần dựng lại hoàn cảnh lập văn bản: ai chuẩn bị nội dung, ai có mặt, ai giữ bản chính và di chúc được công bố trong hoàn cảnh nào. Chuỗi thông tin này giúp đánh giá toàn diện hơn thay vì chỉ nhìn vào một dấu hiệu riêng lẻ.
Di chúc công chứng, chứng thực có còn khả năng phát sinh tranh chấp không?
Di chúc được công chứng hoặc chứng thực tạo ra nguồn tài liệu quan trọng về quá trình lập di chúc nhưng không làm mất quyền của người có liên quan trong việc yêu cầu xem xét những vấn đề pháp lý khác. Tranh chấp vẫn có thể liên quan đến phạm vi tài sản, người thừa kế bắt buộc, nhiều bản di chúc hoặc việc tài sản đã thay đổi sau khi lập di chúc.
Trong thực tế, hồ sơ lưu tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan chứng thực có thể hỗ trợ làm rõ quá trình lập văn bản. Vì vậy, khi tranh chấp phát sinh, việc thu thập cả hồ sơ liên quan thường có giá trị hơn việc chỉ xem bản di chúc mà gia đình đang giữ.
Khi trong gia đình xuất hiện hai hoặc nhiều bản di chúc khác nhau
Di chúc lập sau có luôn thay thế toàn bộ di chúc lập trước hay không?
Không nên chỉ thấy một bản di chúc có ngày lập sau rồi mặc nhiên loại bỏ toàn bộ nội dung của bản trước. Cần xác định bản sau có nội dung thay thế toàn bộ ý chí trước đó hay chỉ sửa đổi, bổ sung một phần và các phần còn lại có mâu thuẫn với nhau hay không.
Đối với cùng một tài sản được định đoạt nhiều lần, việc xác định ý chí sau cùng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Tuy nhiên, bản được cho là lập sau cũng phải được kiểm tra về tính hợp pháp và tính xác thực trước khi sử dụng làm căn cứ phân chia.
Hai bản di chúc định đoạt hai phần tài sản khác nhau cần xử lý thế nào?
Một người có thể lập nhiều văn bản vào những thời điểm khác nhau để định đoạt các tài sản khác nhau. Nếu các nội dung không mâu thuẫn và cùng đáp ứng điều kiện pháp luật thì không thể chỉ vì có bản lập sau mà mặc nhiên phủ nhận mọi nội dung của bản trước.
Cần lập bảng đối chiếu nội dung theo từng tài sản về mặt nghiệp vụ, xác định mỗi bản nhắc đến thửa đất nào, căn nhà nào và phần quyền nào. Sau đó mới có thể xác định phạm vi nào còn hiệu lực và phạm vi nào đã được thay đổi bởi ý chí lập sau.
Khi một bản viết tay và một bản được công chứng cùng tồn tại
Hình thức công chứng là yếu tố cần được xem xét nhưng không nên dùng làm tiêu chí duy nhất để quyết định bản nào đương nhiên có hiệu lực. Cần xác định thời điểm lập, tính hợp pháp, phạm vi tài sản và mối quan hệ giữa nội dung của hai bản.
Nếu bản viết tay được lập sau và đáp ứng các điều kiện pháp luật thì thời điểm và nội dung của nó vẫn phải được đánh giá. Ngược lại, nếu bản công chứng là ý chí sau cùng thì hồ sơ công chứng có thể giúp làm rõ quá trình người lập di chúc thay đổi quyết định trước đó.
Cần xác định thời điểm lập, nội dung thay đổi và ý chí cuối cùng ra sao?
Khi có nhiều di chúc, nên dựng một dòng thời gian từ bản đầu tiên đến bản cuối cùng. Mỗi mốc cần ghi nhận tình trạng tài sản lúc đó, nội dung được thay đổi và người nào đang được chỉ định hưởng tài sản.
Cách làm này giúp nhận diện phần nào được giữ nguyên, phần nào bị sửa đổi và phần nào hoàn toàn bị thay thế. Đồng thời, nó cũng cho thấy liệu người lập di chúc có thực hiện giao dịch đối với tài sản trong khoảng thời gian giữa các bản di chúc hay không.
Vì sao không nên chỉ dựa vào ngày tháng ghi trên di chúc để kết luận?
Ngày tháng là căn cứ quan trọng nhưng vẫn cần được đặt trong tổng thể chứng cứ. Nếu một bên cho rằng ngày tháng bị ghi lại, sửa chữa hoặc văn bản không được lập đúng thời điểm thể hiện trên giấy thì có thể cần xem xét thêm các tài liệu liên quan.
Hồ sơ công chứng, chứng thực, tài liệu y tế, dữ liệu giao nhận văn bản, lời khai người làm chứng và lịch sử quản lý bản di chúc đều có thể giúp kiểm tra tính hợp lý của mốc thời gian. Một kết luận chắc chắn thường phải dựa trên nhiều dữ liệu phù hợp với nhau.
Người có tên trong di chúc chưa chắc là người duy nhất có quyền đối với di sản
Những trường hợp nào có thể phát sinh quyền hưởng di sản dù không được chỉ định?
Pháp luật về thừa kế có quy định một số chủ thể có thể được hưởng phần di sản nhất định dù nội dung di chúc không dành phần tài sản cho họ hoặc dành thấp hơn mức luật định. Vì vậy, trước khi chia toàn bộ tài sản cho người có tên trong di chúc cần kiểm tra trong gia đình có chủ thể thuộc trường hợp này hay không.
Việc xác định phải dựa vào quan hệ với người chết và tình trạng cụ thể tại thời điểm mở thừa kế. Đây là bước dễ bị bỏ qua khi gia đình cho rằng có di chúc đồng nghĩa với toàn bộ tài sản chỉ cần chia đúng theo tên và tỷ lệ được ghi trong văn bản.
Khi di chúc chỉ định một người nhưng đất lại là tài sản chung
Nếu người lập di chúc chỉ có một phần quyền trong tài sản chung thì người được chỉ định cũng chỉ có thể nhận phần thuộc khối di sản của người chết. Phần tài sản thuộc đồng sở hữu của người khác không trở thành di sản chỉ vì được mô tả trong di chúc.
Do đó, trước khi giao toàn bộ nhà đất cho người được chỉ định phải tách quyền của những người đồng sở hữu. Nếu bỏ qua bước này, tranh chấp có thể chuyển từ tranh chấp thừa kế sang tranh chấp xác định quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với chính tài sản đó.
Người được hưởng một phần đất nhưng không xác định được vị trí cụ thể phải xử lý ra sao?
Nếu di chúc chỉ ghi một tỷ lệ như một phần hai hoặc một phần ba quyền sử dụng đất mà không xác định vị trí, người thừa kế có thể có quyền tương ứng về giá trị và tỷ lệ nhưng chưa mặc nhiên có một khu vực vật lý cụ thể trên thửa đất.
Các bên cần thỏa thuận phương án phân chia hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết nếu không thống nhất. Khi lựa chọn vị trí thực tế còn phải tính đến hình thể thửa đất, lối đi, nhà ở hiện hữu và khả năng sử dụng độc lập của từng phần.
Khi người được chỉ định trong di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc
Việc người được chỉ định chết trước hoặc cùng thời điểm với người lập di chúc làm phát sinh vấn đề về hiệu lực của phần di chúc liên quan đến người đó. Không nên tự động chuyển phần tài sản này cho con hoặc người thân của người được chỉ định nếu chưa xác định căn cứ pháp lý tương ứng.
Cần xem toàn bộ di chúc có quy định người hưởng thay thế hay không, phần tài sản đó có liên quan đến những người thừa kế khác hay không và trường hợp nào phải chuyển sang áp dụng quy định về thừa kế theo pháp luật.
Phần di sản không được định đoạt trong di chúc sẽ được xử lý theo hướng nào?
Một bản di chúc không nhất thiết phải định đoạt toàn bộ tài sản của người chết. Có trường hợp chỉ nhắc đến căn nhà nhưng không đề cập thửa đất khác, hoặc chỉ định đoạt một tỷ lệ nhất định trong khối tài sản.
Đối với phần tài sản không được di chúc định đoạt, cần xác định những người thuộc diện hưởng thừa kế theo pháp luật và thực hiện phân chia theo căn cứ tương ứng. Vì vậy, trong một vụ việc có thể đồng thời tồn tại phần di sản chia theo di chúc và phần di sản chia theo pháp luật.
Một thửa đất nhưng nhiều người thừa kế – bài toán không chỉ là chia theo tỷ lệ
Có thể chia đất bằng hiện vật hay phải quy đổi thành giá trị?
Nếu thửa đất có khả năng phân chia thành các phần sử dụng độc lập và việc phân chia phù hợp với quy định về đất đai, các bên có thể hướng đến nhận phần quyền sử dụng đất bằng hiện vật. Tuy nhiên, tỷ lệ thừa kế trên giấy không phải lúc nào cũng chuyển trực tiếp thành từng phần đất có hình thể tương ứng ngoài thực tế.
Nếu không thể chia hợp lý, các bên có thể xem xét phương án một người nhận tài sản và thanh toán giá trị tương ứng cho người khác hoặc xử lý tài sản để phân chia giá trị. Việc lựa chọn cần căn cứ hiện trạng, giá trị nhà đất, nhu cầu sử dụng và quyền lợi của tất cả những người liên quan.
Khi diện tích mỗi phần sau chia không bảo đảm điều kiện thực tế sử dụng
Một thửa đất có diện tích tương đối lớn nhưng nếu chia cho nhiều người có thể tạo thành các phần quá nhỏ, méo mó hoặc không có lối tiếp cận thuận lợi. Khi đó, việc cố chia đúng tỷ lệ về số mét vuông có thể tạo ra những tài sản khó sử dụng và tiếp tục phát sinh tranh chấp sau này.
Phương án giải quyết nên xem cả giá trị và công năng chứ không chỉ diện tích. Trong nhiều trường hợp, giữ nguyên tài sản và thanh toán chênh lệch về giá trị có thể là một trong những phương án cần được các bên đưa ra xem xét.
Người đang ở ổn định trên đất có được ưu tiên nhận phần đất đó không?
Việc một người đang sinh sống hoặc quản lý nhà đất là tình tiết quan trọng để xem xét nhưng không tự động làm phát sinh quyền sở hữu toàn bộ di sản. Cần xác định họ ở trên đất với tư cách nào, có quyền thừa kế hay quyền sở hữu riêng nào trong tài sản và đã có đóng góp vào việc tạo lập, bảo quản tài sản hay không.
Khi phân chia, hiện trạng sử dụng có thể là một yếu tố để các bên thương lượng phương án phù hợp, đặc biệt nếu người đó đang sử dụng căn nhà duy nhất trên đất. Tuy nhiên, quyền và giá trị phần thừa kế của những người khác vẫn cần được giải quyết đầy đủ.
Khi một người muốn giữ toàn bộ nhà đất
Trường hợp một người muốn tiếp tục sở hữu toàn bộ nhà đất, trước hết cần xác định giá trị phần quyền mà từng người thừa kế được hưởng và xem những người còn lại có đồng ý nhận giá trị thay cho hiện vật hay không. Đây thường là phương án được cân nhắc khi căn nhà không thuận lợi để chia nhỏ hoặc việc chia đất làm giảm đáng kể công năng sử dụng.
Nếu các bên không thống nhất, tranh chấp có thể phải được giải quyết thông qua thủ tục tố tụng để xác định quyền của từng người và phương án phân chia tài sản. Vì vậy, người muốn giữ toàn bộ nhà đất không chỉ cần chứng minh quyền thừa kế của mình mà còn phải giải quyết đầy đủ quyền lợi của những người cùng có quyền đối với di sản.
Luật sư tranh chấp đất thừa kế có di chúc tại TPHCM giúp người thừa kế và các bên liên quan có hướng giải quyết phù hợp khi phát sinh bất đồng về di sản là quyền sử dụng đất. Mỗi vụ việc cần được xem xét dựa trên nội dung di chúc, tình trạng pháp lý của đất, quyền của từng người thừa kế và các tài liệu chứng minh liên quan.
